Aus diesen Gründen verkaufen Eigentümer ihre Immobilien
Nachdem der Immobilienmarkt in Deutschland jahrelang nur eine Richtung kannte – nach oben – dürfte es laut unterschiedlicher Experten 2023 eher abwärts gehen. Ursache sind steigende Zinsen sowie hohe Baukosten, die dafür sorgen, dass sich immer weniger Menschen den Kauf einer Immobilien leisten können oder von Bauprojekten Abstand nehmen müssen. Auf der anderen Seite bedeutet dies, dass der Bedarf nach Mietobjekten steigt, was wiederum die Mietpreise weiter in die Höhe treiben dürfte.
Wie Zahlen des Statistischen Bundesamts belegen, sind die Preise für Wohnimmobilien im dritten Quartal 2022 verglichen mit dem zweiten Jahresviertel 2022 um 0,4 Prozent gesunken. Wie die Deutsche Presse-Agentur berichtet, habe der Verband deutsche Pfandbriefbanken (VDP) gar eine Verringerung von 0,7 Prozent ausgemacht. Es habe sich dabei um den ersten Rückgang seit 2010 gehandelt.
Die Nachfrage nach Immobilien sinkt also, während das Angebot weiter zunimmt – sinkende Preise sind die Folge. Neben diesen eher kurzfristigen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt gibt es auch einige mittel- und langfristige Ursachen, die dazu beitragen, dass sich das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage weiter verschieben wird, nämlich die Tatsache, dass es in Deutschland immer mehr alte Menschen gibt. Denn das zunehmende Alter ist für zahlreiche Immobilien-Eigentümer ein Grund, sich von ihrem Besitz zu trennen.
Das geht aus einer Analyse des Immobilienportals immoverkauf24 hervor, welche Ende Dezember 2022 in einer Pressemitteilung veröffentlicht wurde. Dabei wurden 13.300 Immobilienbesitzer gefragt, aus welchen Gründen sie in den letzten 15 Monaten einen Verkauf ihrer Immobilien erwogen haben. Die Erhebung der Daten fand zwischen September 2021 und November 2022 statt.
Während mit 30,8 Prozent der Kapitalbedarf/die Monetarisierung als häufigste Ursache für einen Immobilienverkauf angegeben wurde, folgten mit 19,5 Prozent gleich dahinter „Altersbedingte Gründe“, womit sich laut immoverkauf24 deutlich abzeichnet, dass die demografische Entwicklung Deutschlands maßgebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben dürfte. Zu den altersbedingten Gründen gehört etwa, dass die Instandhaltung des Hauses im Alter nicht mehr stemmbar ist, Bewohner des Hauses pflegebedürftig werden oder ein Umzug in die Nähe von Angehörigen in Erwägung gezogen wird. Zählt man die Gründe „Tod von Bewohnern“ (1,1 Prozent) und „Erbschaft/kein Eigenbedarf“ (9,4 Prozent) mit zu den altersbedingten Verkaufsgründen, werden die Auswirkungen der demografischen Entwicklung in Deutschland auf den Immobilienmarkt noch deutlicher.
Doch es gibt noch weitere Gründe, die Eigentümer dazu bewegen, sich von einer Immobilie zu trennen. So gaben 19,3 Prozent der Befragten eine „neue Lebenssituation“ als Verkaufsgrund an. Hierzu kann zählen, dass man eine Familie gründet und deshalb mehr Platz benötigt, oder auch, dass man aus beruflichen Gründen den Wohnort wechselt. Ähnlich kommt hier die Kategorie „Scheidung/Trennung“ daher, die mit 2,9 Prozent in der Umfrage jedoch noch einmal separat angegeben wurde. Daneben gaben 5,9 Prozent der Umfrageteilnehmer an, „vermietungsmüde“ zu sein und deshalb ihr Eigentum veräußern zu wollen. Als Restkategorie bleibt „Sonstiges“ mit einem Anteil von 11,1 Prozent übrig, für weitere Gründe, die sich nicht gut zusammenfassen lassen.
Inflationsdruck bei Vermietern – Wann dürfen Preise erhöht werden
Die hohe Inflation frisst derzeit die Mieteinnahmen auf. Unter welchen Voraussetzungen dürfen Vermieter nun die Preise erhöhen?
Die Teuerung in Deutschland hat historische Ausmaße erreicht. Auch viele Vermieter wollen vor diesem Hintergrund die Mitpreise anpassen, doch der Mietmarkt ist streng reguliert. Welche Spielräume haben Vermieter?
Ortsübliche Vergleichsmiete
Will ein Vermieter die Miete erhöhen so muss er den Mieter darüber in Textform informieren und hierbei seinen Schritt begründen. Oftmals wird zur Begründung auf einen neuen Mietspiegel verwiesen, aus dem hervorgeht, dass die Preise für vergleichbare Wohnungen in der Umgebung im Durchschnitt gestiegen sind.
Vermieter dürfen nämlich die Miete bis auf den ortsüblichen Satz anheben. Ein Blick in den Mietspiegel zeigt, in welcher Höhe Mieten durchschnittlich innerhalb der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend vereinbart wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Hierbei muss immer die Nettomiete zugrunde gelegt werden.
Einschränkungen
Allerdings gibt es für solche Mieterhöhungen klare rechtliche Einschränkungen. Zum einen dürfen Vermieter frühestens ein Jahr nach dem Einzug eine Mieterhöhung verschicken. Für diese gilt dann eine Überlegensfrist – während derer der Mieter die Möglichkeit hat, zu prüfen ob die Mieterhöhung zulässig ist und ob er ihr zustimmt – bis zum Ablauf des übernächsten Monats, so dass die Miete letztlich also erst nach 15 Monaten steigt (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ähnlich ist die Lage bei Mietverhältnissen, die schon länger bestehen, auch dann dürfen Vermieter frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Diese 15-Monatsfrist gilt jedoch nicht, falls die Miete kurz zuvor aufgrund einer Modernisierung erhöht wurde, denn sollte dies der Fall sein, so kann sie trotzdem zusätzlich an die ortsübliche Miete angepasst werden.
Zum anderen gilt bei Mieterhöhung nach Mietspiegel die sogenannte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB). So dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent – bzw. in einigen Bundesländer vorübergehend nur um 15 Prozent – erhöht werden. Dadurch kann der Fall eintreten, etwa wenn Mieten über mehrere Jahre nicht erhöht wurden, dass Mieten trotz einer Erhöhung unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben weil sie an die Kappungsgrenze stoßen.
Modernisierung
Neben einem neuen Mietspiegel kann eine Mieterhöhung aber auch damit begründet werden, dass die Wohnung bzw. das Haus renoviert wurde (§ 559 BGB). Wird eine Immobilie aufgewertet, so können bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Doch auch in diesem Fall gibt es Einschränkungen: So dürfen die Mieten modernisierter Wohnungen innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen und bei Wohnungen mit einer Miete bis 7 Euro pro Quadratmeter sind es sogar maximal 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB).
Wenn Wohnkosten belasten
Nach Daten des Statistischen Bundesamtes war 2021 jeder Zehnte in Deutschland mit den Wohnkosten überlastet, besonders hart trifft es die Mieter.
Fixkosten, wie Ausgaben für Wohnen und Energie, machen in der Regel einen großen Teil der Lebenshaltungskosten aus. 2021 haben die deutschen Haushalte durchschnittlich 23,2 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für die Wohnkosten aufgewendet. Bei 10,7 Prozent der Bevölkerung waren es sogar mehr als 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens – ab dieser Marke spricht man von einer Überbelastung.
Überbelastete Haushalte
In Deutschland lebt gut die Hälfte der Bevölkerung zur Miete (50,5 Prozent). Laut Statistischem Bundesamt ist hier die Wohnkostenbelastung besonders hoch, denn Mieter müssen durchschnittlich 27,6 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Miete aufwenden. 12,8 Prozent der Mieter gelten als überlastet.
Einpersonenhaushalte müssen durchschnittlich 35,4 Prozent ihres Einkommens für die Miete einplanen, Alleinerziehende liegen mit einem Einkommensanteil von 30,7 knapp dahinter. In dieser Gruppe musste jeder vierte Haushalt mehr als 40 Prozent des Einkommens für die Miete aufwenden. Anders sieht die Situation bei Haushalten mit zwei Erwachsenen ohne Kinder und zwei Erwachsenen mit Kindern aus, hier lag der Einkommensanteil 2021 durchschnittlich bei 23,7 Prozent resp. 24,1 Prozent.
Aufgegliedert nach Einkommensquintilen ergibt sich, dass die unterste Einkommensgruppe im Durchschnitt 42,6 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete ausgeben musste, über 36 Prozent der untersten der fünf Einkommensgruppen lebten 2021 in einem Haushalt, der als durch die Wohnkosten überbelastet gilt.
Mitpreisentwicklung
Ein deutliches Gefälle ergibt sich bei der Mietkostenentwicklung zwischen städtischen Ballungsgebieten und ländlichem Raum. Die Wohnkostenbelastung in den Städten lag 2021 bei 28,6 Prozent, auf dem Land durchschnittlich fast vier Prozent niedriger.
Die Nettokaltmieten erhöhten sich im Juli 2022 durchschnittlich um 1,7 Prozent, im Vergleich zum allgemeinen Anstieg der Verbraucherpreise um 7,5 Prozent eine recht gering erscheinende Erhöhung. Nettokaltmieten haben sich im Zeitraum von 2015 bis 2021 jedoch stetig, um insgesamt 8,5 Prozent, erhöht. In den meisten deutschen Großstädten liegt die Mietsteigerung jedoch weit darüber, so hat das Handelsblatt im Zeitraum von 2016 bis 2020 für München, Frankfurt und Stuttgart eine Mietpreissteigerung von deutlich über 10 Prozent berechnet, in Berlin haben sich die Mieten seit 2009 mehr als verdoppelt. Allein durch die aktuell durchschnittliche Erhöhung der Nettokaltmieten um 1,7 Prozent ergibt sich bei einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro eine jährliche Mehrbelastung von 204 Euro.
Besonders ins Gewicht fallen bei den Wohnkosten derzeit die Wohnnebenkosten, und diese betreffen sowohl Mieter als auch Eigentümer. Nach Destatis sind die Preise für Haushaltsenergie im Juli 2022 gegenüber dem Vorjahresmonat durchschnittlich um 42,9 Prozent gestiegen: Heizöl verteuerte sich um 102,6 Prozent, Erdgas um 75,1 Prozent und Strom um 14,4 Prozent. Instandhaltungs- und Reparaturkosten stiegen derweil um 14,4 Prozent.
Verschiedene Vorschläge stehen im Raum: Ein „Energiepreisdeckel“ könnte die Verbraucher entlasten. Nach ersten Berechnungen des Bundeswirtschaftsministeriums würde eine Senkung des Strom- und Gaspreises für die Endverbraucher den Staat rund 3,8 Milliarden Euro kosten. Ein staatlich subventionierter Grundverbrauch von etwa 75 Prozent des Energiebedarfs, wie ihn „Wirtschaftsweise“ Veronika Grimm vorschlägt, könnte vor allem Haushalte mit niedrigeren Einkommen entlasten.
Begriffe der Baufinanzierung die Sie kennen sollten
Wer seine Wunschimmobilie kaufen oder bauen möchte, benötigt in den allermeisten Fällen eine Baufinanzierung. Als hätte man damit nicht schon alle Hände voll zu tun, können im damit verbundenen Gespräch mit der Bank zusätzlich noch Fachbegriffe auftauchen, die einem bislang unbekannt waren.
Damit Sie darauf vorbereitet sind und bedenkenlos in das Bankgespräch gehen können, erklären wir Ihnen die wichtigsten Grundbegriffe der Baufinanzierung – von A wie Annuitätendarlehen bis Z wie Zinsbindungsfrist.
Das ABC der Baufinanzierung
A wie Annuitätendarlehen
Eine Annuität ist eine regelmäßige zu leistende Zahlung und setzt sich aus den Zinsen und der Tilgungsrate zusammen. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die zu zahlende Rate, die Annuität, über die gesamte Laufzeit des Kredites hinweg gleich. Dabei verändern sich im Laufe des Kredites die Anteile von Zinsen und Tilgung, denn je länger ein Kredit bereits läuft und je mehr bereits getilgt wurde, desto weniger Zinsen fallen an.
B wie Bonität
Die Bonität ist die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers. Bevor die Bank einem Kunden einen Kredit gewährt, muss erst dessen Bonität geprüft werden. Das beinhaltet neben dem Einkommen und Vermögen auch dessen Zahlungsmoral.
E wie Effektivzins
Der Effektivzins stellt die pro Jahr anfallenden Gesamtkosten des Darlehens in Prozent dar. Der Sollzins oder auch Nominalzins gibt lediglich die Höhe der Verzinsung des Darlehens an, während der Effektivzins die tatsächliche Gesamtbelastung berücksichtigt, wie etwa Bearbeitungsgebühren oder sonstige zusätzlich anfallende Kosten.
F wie Finanzierungskosten
Die Finanzierungskosten des Immobilienkaufs oder eines Bauvorhabens beinhalten sämtliche Kosten, die unmittelbar mit der Finanzierung in Verbindung stehen. Das sind einerseits alle Zinskosten, die im Laufe des gesamten Darlehens entstehen, sowie andererseits die Kosten, die rund um den Darlehensvertrag entstehen, wie zum Beispiel die Notargebühren oder die Kosten, die für das Grundbuchamt rund um die Grundschuld anfallen.
G wie Grundschuld
Mit der Grundschuld und deren Eintragung in das Grundbuch sichern sich die Banken vor einem Zahlungsausfall des Darlehensnehmers ab. Damit wird der Bank das Recht auf Auszahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück eingeräumt – was im Regelfall die Zwangsversteigerung nach sich zieht. Die Grundschuld ist dabei nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden.
H wie Hypothek
Wie die Grundschuld ist eine Hypothek eine Form der Absicherung der Bank, die ebenso ins Grundbuch eingetragen wird. Der Unterschied zur Grundschuld ist jedoch, dass die Hypothek stets an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt ist, während eine Grundschuld zur Absicherung beliebiger Forderungen herangezogen werden kann.
N wie Nettodarlehensbetrag
Der Nettodarlehensbetrag ist die Summe, die dem Darlehensnehmer letztlich ausbezahlt wird. Der Nettodarlehensbetrag entspricht nicht zwangsläufig dem Bruttodarlehensbetrag, da Banken eventuell über den Zinssatz hinaus weitere Kosten berechnen.
R wie Restschuld
Die Restschuld entspricht dem Teil des Darlehens, der nach Ablauf der Laufzeit noch nicht zurückgezahlt wurde und somit noch aussteht.
T wie Tilgung
Die Rückzahlung des Darlehens wird auch als Tilgung bezeichnet. Die Tilgungsrate ist dabei die Höhe des Rückzahlungsbetrages. Bei der Darlehensrate bzw. Kreditrate kommen zur Tilgungsrate noch zusätzlich die anfallenden Zinskosten hinzu.
Z wie Zinsbindungsfrist
Der im Darlehensvertrag festgesetzte Zinssatz bezieht sich auf einen festgelegten Zeitraum – die Zinsbindungsfrist. Im Anschluss an die Zinsbindungsfrist kann der Zinssatz neu verhandelt oder das Kreditinstitut gewechselt werden.
Wir geben Tipps zur Nebenkostenabrechnung für Mieter und Vermieter
Wussten Sie, das vier von fünf Nebenkostenabrechnungen falsch sind? Das sagen nicht wir, das sagen Experten, die sich tagein tagaus damit beschäftigen. »Shit happens«, könnte man jetzt sagen, dumm nur, wenn Sie der oder die Leidtragende sind. Dabei muss dahinter nicht einmal die Absicht stehen, Sie zu betrügen oder über den Tisch zu ziehen. Häufig steckt Unkenntnis dahinter.
Wir geben Tipps zur Nebenkostenabrechnung für Mieter und Vermieter
Ob Mieterin oder Vermieterin, von einer korrekten Nebenkostenabrechnung profitieren beide Seiten. Sie dient dem Vertrauensverhältnis und dem angenehmen Gefühl, sich auf den anderen verlassen zu können. Zwischen Eigentümerinnen und Mietern ist das keine Banalität. Denn im besten Fall handelt es sich dabei um Verhältnisse, die jahrelang Bestand haben, da ist es schon angenehmer, sich mit einem guten Gefühl zu begegnen. (mehr …)
Immobilienkauf: Kann ich mich auf die Immobilienbesichtigung vorbereiten?
Hauskauf ist keine Glückssache! Ja sicher, ein wenig Glück und der Kommissar Zufall dürfen ruhig mit von der Partie sein, aber auf vieles können sich kaufwillige Interessenten beim Immobilienkauf vorbereiten.
Wie viele Immobilien haben Sie in Ihrem Leben schon gekauft? Nein wir möchten Sie nicht dazu anregen, Ihre Profession zu wechseln und Häuser zu kaufen oder zu verkaufen. Die Frage soll lediglich verdeutlichen, welche Bedeutung diesem Termin zukommt. Denn die meisten von uns haben noch keine Immobilie gekauft oder verkauft. Falls doch, liegt dies wahrscheinlich Jahre, wenn nicht Jahrzehnte zurück. Ihm wohnt schon eine lebensverändernde Kraft inne, so einem Immobilienkauf. Damit ist dieser Termin es Wert, etwas Vorbereitung zu erfahren.
Danke Ihnen & friedliche Feiertage
Wir sagen Danke für ein besonderes Jahr! In diesen Tagen fragen wir uns wohl alle, ob wir das nicht alle schon einmal gesehen haben. Und schon im vergangenen Jahr haben wir uns die Augen gerieben und gedacht, dass es so etwas, wie zur Pandemie noch nie gab und dank des Impfens wohl nie wieder geben wird. Wir haben uns getäuscht. Trotzdem möchte ich mich bei Ihnen auf diesem Wege bedanken. Ich freue mich jedes Mal, Sie zu treffen. Ob persönlich, am Telefon oder ob Sie uns von Ihrem Sofa aus besuchen. Unsere Seiten durchstöbern und uns anschließend eine E-Mail schreiben oder uns anrufen.
Hausbesitzer & Bewohner: Energiesparen nicht nur im Advent
Hausbesitzer & Bewohner: Energiesparen im Advent ist leichter als gedacht, dies gilt nicht nur in den Wochen vor Weihnachten. Wer sich das ganze Jahr mit Fridays for Future, den Klimazielen und dem eigenen Fußabdruck beschäftigt, oder wer einfach nur bares Geld sparen möchte, sollte einen Blick auf seine Advents- und Weihnachtsbeleuchtung werfen. Denn in den Lichterketten und Lichternetzen steckt echtes Einsparpotential. Leuchten Sie noch mit Glühlämpchen oder tun Sie es schon mit LED? Außerdem haben wir eine Überraschung in Sachen Energiesparen für Sie. (mehr …)
Wie leben und wohnen wir in Zukunft?
Dieser Frage gehen aktuelle Studien nach. Zwei Trends scheinen sich dabei heraus zu kristallisieren: Die Innenstädte erhalten ein anderes Gesicht und der Raum auf den Straßen und Plätzen wird anders verteilt werden. (mehr …)
Pool steigert den Wert der Immobilien
Ein Pool steigert den Wert der Immobilien: Es ist wie im Urlaub. Dort geben Sie ja auch der Destination Ihren Zuschlag, die einen Pool bietet. Inzwischen haben sich diese Inseln der Erfrischung immer weiter durchgesetzt. Das gilt nicht erst seit Corona, gleichwohl gab die Pandemie mit Lockdowns und Reisebeschränkungen dem Trend zum eigenen Pool einen deutlichen Schub. Es blieb mehr Zeit zuhause, gleichzeitig gaben die Menschen weniger Geld für Reisen und andere Unternehmungen aus. Einiges davon wurde in die heimischen Gärten investiert, oft in Form von privaten Schwimmbecken. Es ist wie Urlaub zuhause. (mehr …)