Fachbegriffe zum Notarvertrag

Fachbegriffe zum Notarvertrag: Viele Käufer oder Verkäufer von Immobilien kommen in ihrem Leben mit dem Immobilienkauf oder -verkauf zum ersten Mal mit der geballten Form der juristischen Sprache in Kontakt. Damit Sie nicht wie der Ochs vorm Berg stehen, haben wir für Sie die wichtigsten Begriffe zusammengestellt und in Ihrer Bedeutung erklärt. Unsere Erklärungen verstehen sich nicht als Ersatz einer juristischen Fachberatung, sie dienen Ihrem Verständnis der Zusammenhänge beim Kauf und Verkauf von Immobilien und dem, was der Notar dazu sagt.

Auflassungsvormerkung: Sie schafft Sicherheit. Durch die Auflassungsvormerkung wird der zukünftige Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt. Sie wird zu Gunsten und zur Absicherung des Käufers vor Kaufpreiszahlung eingetragen.

Auflassung-Eigentumsübergang: Beim Verkauf ist das der entscheidende Moment. Die Auflassung wird, nachdem der Kaufpreis gezahlt wurde, vom Notar beim Grundbuchamt beantragt. Nach erfolgter Eintragung des Käufers wird der Eigentumsübergang wirksam.

Bauträgervollmacht: Eine ordentliche Verwaltung braucht Zeit. Dieses Instrument sorgt für Tempo. Dem Käufer wird das Recht erteilt, vorzeitig Bauanträge zu stellen. Der Verkäufer wird von eventuell anfallenden Kosten freigestellt.

Besitz-Nutzen-Lasten: Auch diese Folgen hat ein Notarvertrag. Besitz, Nutzen und Lasten gehen im Normalfall mit Bezahlung des Kaufpreises an den Käufer über.

Dienstbarkeit: Die Dienstbarkeit ist für den Berechtigten das Nutzungsrecht an einer Immobilie. Überwiegend handelt es sich um Weg- und Leitungsrechte oder um die Unterlassung gewisser Handlungen.

Fälligkeitsmitteilung: Das ist die Art des Notars zu sagen, dass es Zeit wird. Die Fälligkeitsmitteilung erfolgt durch den Notar. Dieser informiert den Käufer, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind und der Kaufpreis im vereinbarten Zeitraum zu bezahlen ist.

Finanzierungsvollmacht: Sie ermöglicht dem Käufer, das noch nicht erworbene Grundstück als Sicherheit zu nutzen. Nur der Eigentümer kann eine Grundschuld bestellen. Nachdem der Käufer noch nicht Eigentümer ist, muss der Verkäufer bei der Grundschuldbestellung mitwirken. Die Auszahlung der Grundschuld wird vom Notar angeordnet. Sie darf nur zur Bezahlung des Kaufpreises verwendet werden.

Flurnummer: Schafft Klarheit. Jedes Grundstück wird im Grundbuch und auf dem Lageplan mit einer Flurstücknummer ausgewiesen.

Grundbuch-Grundbuchauszug: Was im Grundbuch steht, zählt. Im Grundbuch werden die Lasten, Rechte und Eigentumsverhältnisse aufgezeichnet. In Abteilung 1 sind die Eigentumsverhältnisse festgehalten. In Abteilung 2 stehen Lasten, Beschränkungen, Dienstbarkeiten und z.B. die Auflassungsvormerkung. In Abteilung 3 werden ebenfalls Lasten aufgezeichnet. Hier handelt es sich aber ausschließlich um das Grundpfandrecht zur Sicherung von Bankdarlehen.

Was ist sonst noch erforderlich: Bei jedem Grundstückskaufvertrag ist zu prüfen, ob und welche behördlichen Genehmigungen und Bescheide erforderlich sind.
So wird in den neuen Ländern oftmals eine Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO) benötigt. Vor Erteilung dieser Genehmigung wird geprüft, ob für das Grundstück Rückübertragungsansprüche von Alteigentümern angemeldet worden sind.

Bestimmt haben Sie auch schon einmal von Vorkaufsrechten der Gemeinden gehört. Der Notar holt für Grundstückskaufverträge eine Bescheinigung der Gemeinde ein, in der diese bescheinigt, dass ihr ein Vorkaufsrecht nach dem BauGB oder anderen Gesetzen nicht zusteht oder dass ein solches nicht ausgeübt wird.

Fachbegriffe zum Notarvertrag erklären Ihnen Daniel Erdmann und sein Team  in Brieselang, Falkensee, Dallgow-Döberitz und dem Havelland.

Kaufpreisfälligkeit: Das verstehen auch Nicht-Notare. Bei Verkauf einer Immobilie wird in aller Regel der Kaufpreis innerhalb von 10 bis 14 Tage nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und nach Löschung der eingetragenen Belastungen fällig. Den Zeitpunkt der Fälligkeit teilt der Notar mit.

Lastenfreistellung: Dies betrifft vor allem Grundschulden und ggf. Dienstbarkeiten, die vor Kaufpreisfälligkeit gelöscht werden.

Teilungserklärung: In der Teilungserklärung werden Größe und Lage einer Immobilie, beispielsweise einer Wohnung oder Gewerbeeinheit, beschrieben. Es wird festgelegt, welche Räume oder Flächen der entsprechenden Einheit zugeteilt sind. Ein wichtiger Bestandteil ist der Aufteilungsplan. Die Nutzung wird durch Miteigentumsanteile (Tausendstel), Sondereigentum, Sondernutzugsrechte und das Gemeinschaftseigentum geregelt.

Sondereigentum: Sondereigentum ist z.B. die Wohnung, die Garage, das Kellerabteil. Diese stehen dem Eigentümer zur alleinigen Nutzung zu.

Sondernutzungsrecht: Spielt immer dann eine Rolle, wenn mehrere Nutzer im Spiel sind. Diese geben das Recht, Teile des Gemeinschaftseigentums – zum Beispiel Gartenanteile oder Terrassen – alleine zu nutzen.

Gemeinschaftseigentum: Auch diese Definition ist nur dann relevant, wenn das Eigentum auf mehreren Schultern ruht. Es beschreibt alle gemeinsamen Besitzanteile einer Eigentümergemeinschaft wie: das Grundstück, die Treppe, den Fahrstuhl, die Außenwände und das Dach.

Teileigentum: Gilt nur für Gewerbetreibende. Das Teileigentum entspricht dem Sondereigentum, bezieht sich aber auf gewerbliche Räume.

Vorkaufsrechte: Gelten nicht ewig, müssen aber berücksichtigt werden. Grundsätzliche Vorkaufrechte an einer Immobilie haben Städte oder Gemeinden. Das Vorkaufsrecht kann nur unter bestimmten Voraussetzungen wahrgenommen werden und wird somit nur selten umgesetzt. Bei im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrechten kann der Berechtigte innerhalb einer bestimmten Frist das Vorkaufsrecht wahrnehmen.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung: Im Notarvertrag unterwirft sich der Käufer der Zwangsvollstreckung mit seinem gesamten Vermögen. Der Verkäufer kann somit die Vollstreckung unmittelbar, ohne gerichtliches Verfahren, durchführen.