Wir geben Tipps zur Nebenkostenabrechnung für Mieter und Vermieter

Wussten Sie, das vier von fünf Nebenkostenabrechnungen falsch sind? Das sagen nicht wir, das sagen Experten, die sich tagein tagaus damit beschäftigen. »Shit happens«, könnte man jetzt sagen, dumm nur, wenn Sie der oder die Leidtragende sind. Dabei muss dahinter nicht einmal die Absicht stehen, Sie zu betrügen oder über den Tisch zu ziehen. Häufig steckt Unkenntnis dahinter.

Wir geben Tipps zur Nebenkostenabrechnung für Mieter und Vermieter
Ob Mieterin oder Vermieterin, von einer korrekten Nebenkostenabrechnung profitieren beide Seiten. Sie dient dem Vertrauensverhältnis und dem angenehmen Gefühl, sich auf den anderen verlassen zu können. Zwischen Eigentümerinnen und Mietern ist das keine Banalität. Denn im besten Fall handelt es sich dabei um Verhältnisse, die jahrelang Bestand haben, da ist es schon angenehmer, sich mit einem guten Gefühl zu begegnen.

Knallerfakten in Stichpunkten: NEBENKOSTENABRECHNUNG

Warum Knallerfakten? Wenn Sie diese Punkte nicht berücksichtigen, knallt es und Ihnen fliegt die ganze Nebenkostenabrechnung um die Ohren.

1. Nur ein Jahr Zeit! Eine Nebenkostenabrechnung muss binnen eines Jahres auf dem Tisch liegen. Die Zeit läuft nach Ende des Abrechnungszeitraums.
2. Die Fehler in den Nebenkostenabrechnungen sind fast immer dieselben. Wir verraten Ihnen welche.
3. Vorsicht bei höheren Vorauszahlungen! 2022/2023 dürfen VermieterInnen die Vorauszahlungen der Betriebskosten vor der Abrechnung nur erhöhen, wenn sie die Zustimmung der MieterInnen haben.

#_Welche Fristen gelten für die Nebenkostenabrechnung?

Wir haben es geschrieben. Ist ein Jahr von der Abrechnungsperiode verstrichen, sind Mieterin oder Mieter fein raus. Dann bleiben die Vermieterin oder der Vermieter auf seinen Nebenkosten sitzen. Achtung Ausnahme! Wenn Sie während eines Kalenderjahres umziehen, hat der Vermieter dennoch bis Ende des Folgejahres für die Teilabrechnung Zeit.

#_Was sollte in der Nebenkostenabrechnung stehen?

Diese Punkte gehören in eine Betriebskostenabrechnung:
Der Abrechnungszeitraum musst klar sein. Von wann bis wann gilt die Abrechnung? Sind Sie erst innerhalb des Vorjahres eingezogen, gilt der Zeitraum von Mietbeginn bis zum 31. Dezember.

Der Umlageschlüssel muss entsprechend dem Mietvertrag erwähnt sein. Hier gibt es verschiedene Wege zum Glück, entweder nach Verbrauch, Anzahl der Bewohner oder nach Quadratmetern. Ist im Mietvertrag nichts zu finden, kann der Vermieter die Nebenkosten (mit Ausnahme der Heizkosten) auf die Wohnfläche umlegen.

Die zu verteilenden Gesamtkosten müssen klar genannt werden.

#_Dürfen alle Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden?

Nein, es dürfen nicht alle Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Im Mietvertrag muss klar stehen, was zu den Nebenkosten gehört. Nicht alle Positionen müssen erwähnt werden. Hier reicht zum Beispiel der Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Fehlt er, müssen nur die erwähnten Betriebskosten gezahlt werden.
Und noch ein Knallerfakt: Ist zu den Nebenkosten gar nichts im Mietvertrag erwähnt, müssen auch keine gezahlt werden!

Die Heizkosten sind in der Regel der größte Kostenfaktor in der Nebenkostenabrechnung. Damit sind sie ein Dauerposten in Sachen Abrechnungsfehler bei den Nebenkosten. Heizkosten müssen wie Warmwasser auch immer nach Verbrauch abgerechnet werden!

Beim Heizen mit Öl und Gas wird eine CO2-Abgabe fällig. Stand heute muss diese von den Mietern getragen werden. Das soll sich demnächst ändern.

Die Grundsteuer darf die Vermieterin auf die Mieter umlegen. Wohnen beide im gleichen Haus, muss die Grundsteuer entsprechend er Wohnflächen aufgeteilt werden.

Kaltwasser und Abwasser dürfen zusammen berechnet werden. Das Gleiche gilt für die Gebühr für das Niederschlagswasser, Oberflächenentwässerung sowie Kosten der Legionellen-Prüfung, sofern vorhanden oder durchgeführt.

Der Lift. Eine Besonderheit kommt bei der Wartung des Fahrstuhls auf die Mieter zu. Diese Kosten müssen auch von den Bewohnern im Erdgeschoss mitgetragen werden, auch wenn die den Lift noch nie von drinnen gesehen haben.

Straßenreinigung und Müllbeseitigung dürfen zum Mieteranteil hinzugerechnet werden. Dazu gehört auch das Räumen und Streuen von Schnee und Eis. Wenn ein Vermieter Reinigungskräfte unterhält, kann Personal und Putzmittel auf die Mieter umgelegt werden.

Ist der Vermieter selbst fleißig und betätigt sich als Hausmeister oder Gärtner, kann er diese Leistung umlegen. Aber Vorsicht. Selbst ausgeführte Hausmeister- und Gärtner-Tätigkeiten müssen exakt aufgeschlüsselt werden.

Allein die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und Licht im Hausflur, Keller, Treppe, Waschküche sowie gemeinsam genutzte Dachbodenräume darf der Vermieter auf die Mieter umlegen. Nicht jedoch die Kosten für die LED oder Glühbirnen selbst.

Die Kosten für die Schornsteinreinigung müssen die Mieter berappen. Wartungen von Rauchmeldern können nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn eine Vereinbarung dazu im Mietvertrag zu finden ist.

Versicherungen: Ausschließlich eine Wohngebäudeversicherung, Haushaftpflichtversicherung und eine Gewässerschadenshaftpflicht müssen von den Mietern getragen werden.

Beim Kabel ändert sich etwas! Mieter sollen seit Dezember 2021 ihren Kabelanbieter wählen. Bis zum 30. Juni 2024 gilt eine Übergangsfrist.

#_Welche Fehler werden bei der Betriebskostenabrechnung immer wieder gemacht?

Warmwasser- und Heizkosten sind fast in jeder Betriebskostenabrechnung falsch. Oder anders gesagt, wenn Fehler in der Abrechnung auftauchen, dann fast immer hier. Sie werden nach Verbrauch berechnet und das passiert meist nach Schätzung.
Den veranschlagten Betrag für diese Position können Sie üblicherweise um 15 Prozent kürzen.

Leerstehende Wohnungen dürfen VermieterInnen nicht auf vermieteten Wohnungen und die Betriebskosten umlegen. Damit würde der Verteilerschlüssel geändert. Das ist unzulässig. Für vom Vermieter genutzte Wohnungen und für Leerstand kommt der Vermieter auf.

Wasserrohre müssen sauber sein. Für deren Reinigung darf der Vermieter von den Mietern kein Geld verlangen. Dasselbe gilt für Sonderreinigungen zur Entfernung von Verschmutzungen, die zum Beispiel bei der Verschmutzung durch Baustellen entstehen können.

Anders ist es bei den Gebühren für die Straßenreinigung und Müllbeseitigung. Diese darf den Mietern in Rechnung gestellt werden. Müssen Müllbehälter angeschafft oder gemietet werden, dürfen diese nicht auf der Rechnung auftauchen.

Achtung Rauchmelder! Sie sind vorgeschrieben, die Anschaffungs- oder Mietkosten darf der Vermieter aber nicht an die Mieter weitergeben. Das Geld für die Wartung der Rauchmelder darf, nur von den Mietern verlangt werden, wenn es im Mietvertrag geschrieben steht.

Kosten für die Hausverwaltung, Reparaturkosten im Haus und Bankgebühren dürfen nicht auf der Nebenkostenabrechnung auftauchen – auch wenn sie im Mietvertrag stehen.

Wachsen Kosten, die jedes Jahr berechnet werden auf einmal in die Höhe, sollten Mieterinnen hellhörig werden. Vermieterinnen verstecken in solchen Positionen gerne andere Kosten.

Sie möchten Haus, Wohnung oder Grundstück verkaufen?

Wir verkaufen anders: In Brieselang, Falkensee, Dallgow-Döberitz, Nauen, Ketzin und dem Havelland.

Kostenloser Energieausweis: Wissen Sie bereits, dass wir Ihnen einen kostenlosen Energieausweis ausstellen? Hier erfahren Sie mehr.

Tipp-Provision: Kennen Sie schon unsere Tipp-Provision für Immobilien in Brieselang, Falkensee, Dallgow-Döberitz, Nauen, Ketzin und dem Havelland? Informieren Sie sich hier, auch wenn Sie selbst gar nicht verkaufen möchten.

Persönliche Beratung: Gerne informieren wir Sie persönlich, wie wir auch Ihre Immobilie anders verkaufen. Auch über die Vorteile, die Ihnen unser Verhandlungsrahmen für den Verkauf Ihrer Immobilie bietet. Rufen Sie an: +49 151 684 99 652 oder schreiben Sie uns: info@erdmannimmobilien.com