Immobilien gemeinsam kaufen

Immobilien gemeinsam kaufen: Wir erklären, was Paare beachten sollten, wenn sie gemeinsam eine Immobilie kaufen möchten oder sich zum Bau entschließen. Gibt es etwas, dass ein Paar mehr aneinanderbindet, als der Kauf einer Immobilie? Natürlich gibt es das. Es sind die gemeinsamen Kinder, das wissen alle Eltern. Aber auch der Kauf eines Hauses ist ein Entschluss, der eine bindende Wirkung entfaltet. Nicht nur, weil beide viel Energie und Geld aufbringen müssen, um diese Idee in die Tat umzusetzen.

Vor dem Immobilien-Kauf oder Bau sollten drei Fragen beantwortet sein:

1. Wie finanzieren die Paare die Immobilie?
2. Was passiert mit der Immobilie im Falle eine Trennung?
3. Wie können sie sich im Todesfall eines Partners absichern?

Dass alle drei Fragen nicht abwegig sind und dass es Wege gibt, sie zu beantworten, erklären wir in diesem Artikel.

Der Traum vom Eigenheim
Achtung, große Pläne provozieren zwei Reaktionen. Den einen schrecken sie ab, so dass die Idee überhaupt nicht weiterverfolgt wird. Die andere wird euphorisch und sieht die Welt nur noch durch die rosarote Brille. Beides lässt sich mit schachlichen Informationen und einem guten Plan vermeiden.
Wer verheiratet ist, für den sind einige Fragen bereits geklärt, für Paare ohne Trauschein finden sich andere Wege. Aber warten Sie nicht, denn Trennung oder Todesfall verhindern sinnvolle Antworten.

Was geschieht mit einer Immobilie nach der Trennung?

Paare, die ein Haus bauen oder eine Immobilie kaufen, sehen eine gute und langfristige Zukunft vor sich. In den meisten Fällen klappt das auch. Doch für den Fall, dass dieser Plan scheitert, sollten sie sich gegenseitig absichern. Bei verheirateten Paaren greift die sogenannte Zugewinngemeinschaft. Über diesen Begriff wird geregelt, dass keiner von beiden nach einer Trennung leer ausgeht. Gemeinsame Anschaffungen und der Zuwachs von Vermögen werden grundsätzlich erst einmal beiden Partnern zugesprochen. Im Falle einer Scheidung haben also beide Partner Anspruch auf diese hinzugewonnenen Werte.
Einige Paare haben noch einen zusätzlichen Ehevertrag abgeschlossen. Auch in diesen gehört ein Absatz zum Umgang mit der gemeinsamen Immobilie.

Was geschieht mit der Immobilie bei Paaren ohne Trauschein?

Paare ohne Trauschein oder eingetragene Lebenspartnerschaft müssen aktiv für gerechte Regelungen sorgen. Am besten passiert dies schon vor dem Bau, denn auch die Bauzeit ist eine der krisenbehaftetesten Zeiten im Leben von Paaren. Und Verhandlungen im Rosenkrieg sind mühselig.

Was im Grundbuch steht, zählt
Bei Immobilien ist es tatsächlich so: Das, was im Grundbuch steht, zählt. Dabei spielt es keine Rolle, ob beide Partner die Immobilie zu gleichen Teilen finanziert haben oder für den Kredit zu gleichen Teilen haften.
Wessen Name im Grundbuch eingetragen ist, der wird in der Öffentlichkeit als Eigentümer angesehen. Aber das ist kein Problem, es muss nur von Anfang an bedacht werden. Steht nur einer von beiden Partnern im Grundbuch, besitzt nur er oder sie das Nutzungsrecht. Deshalb sollten unverheiratete Paare beim gemeinsamen Immobilienkauf beide Namen ins Grundbuch eintragen lassen.

Was passiert mit der Immobilie, wenn ein Partner mehr zahlt?

Beteiligt sich einer von beiden Partnern mit mehr Geld oder bringt sich auf anderem Weg stärker ein, kann das im Grundbuch direkt vermerkt werden. Dort lassen sich die genauen Eigentumsverhältnisse vermerken. Statt einer ausgeglichenen Verteilung von jeweils 50 Prozent, sind individuelle Vereinbarungen möglich. Bei einer Scheidung oder Trennung sind damit die Vermögensverhältnisse im Bezug auf die Immobilie klar.

Finanzierung gerecht berücksichtigen
Im Falle einer Trennung ist das leichter gesagt, als getan. Neben dem Grundbuch ist der Bankvertrag das wichtigste Dokument beim Kauf einer Immobilie oder dem Bau eines Hauses. Denn in den meisten Fällen werden Immobilien über einen Kredit finanziert. Es geht also darum, auch die Finanzierung gerecht zu berücksichtigen.

Für die Tilgung haften beide
Wer bei der Bank den Vertrag unterschrieben hat, der ist auch für die Tilgung der Raten verantwortlich. Banken machen das gerne. Wir erklären gleich warum. Es ist für Paare auf jeden Fall sinnvoll, gemeinsam einen Kredit aufzunehmen, so dass keiner von beiden allein auf den Schulden sitzen bleibt. Aber Vorsicht. Jeder einzelne Partner steht vollumfänglich für die Rückzahlung gerade. Fällt also einer von beiden aus, verlangt die Bank die Begleichung des Kredits vom anderen.

Warum ein Partnerschaftsvertrag für unverheiratete Paare ein Muss ist?

Partnerschaftsvertrag bedeutet Sicherheit. Denn das Grundbuch mit den entsprechenden Eintragungen und der Finanzierungsvertrag regeln zwar die Eigentums- und Haftungsverhältnisse, sagen aber nichts über das Vorgehen nach einer Trennung aus. Wer wohnt beispielsweise nach der Trennung im Haus, wenn beide zu 50 Prozent im Grundbuch stehen? Muss der andere Partner ausgezahlt werden und wenn ja, in welchem Zeitrahmen passiert alles? Lassen Sie diese Fragen nicht unbeantwortet, denn im Falle einer Trennung droht sonst eine Tilgungsversteigerung und da sehen die ehemaligen Eigentümer immer schlecht aus. Mit anderen Worten, sie machen massive Verluste. Es kann sogar sein, dass sie einen riesigen Berg Schulden aus der Beziehung mitnehmen, um anschließend ohne Immobilie und Partner da zu stehen. Ein vorher abgeschlossener Partnerschaftsvertrag schafft bei diesen Themen Sicherheit. Er dokumentiert, wer wie viel Eigenkapital und Arbeit in das Objekt investiert hat. Außerdem kann der Vertrag ebenfalls Regelungen bezüglich der Möbel, künftiger Ratenzahlungen und der Baufinanzierung enthalten.
Schreiben Sie im Vertrag individuelle Rechte und Pflichten im Guten fest. Und lassen Sie das fertige Schriftstück von einem Notar beurkunden.

Die Alternative zum Partnervertrag: Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Es gibt noch eine weitere Möglichkeit, seine eigene Zukunft und die des Partners abzusichern. Als Alternative zum Partnerschaftsvertrag kann das unverheiratete Paar gemeinsam eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen. Diese kann an Stelle der Partner ins Grundbuch als Eigentümerin eingetragen werden. Die exakten Vermögensverhältnisse, sowie die etwaigen Regelungen bei Trennung, werden hierbei in einem Gesellschaftsvertrag niedergeschrieben. Klingt kompliziert, ist es aber gar nicht und die GbR bietet Vorteile.
Bei einer GbR lassen sich die Eigentumsanteile der Partner flexibel fortschreiben. Wenn sich die Zeiten und die Bedürfnisse ändern, können die Absprachen rechtswirksam und unkompliziert angepasst werden. Sollte zum Beispiel ein Partner später einen größeren Teil der Tilgung übernehmen oder für weitere Arbeiten am Haus mehr Geld investieren, sind Anpassungen an den Vermögensverhältnissen möglich.

Denken Sie schon im Leben an den Tod des Partners
Wir leben in einer Kultur, die mit dem Tod nur noch schlecht umgehen kann. Es fällt uns schwer, darüber zu sprechen, und genauso schwer fällt es uns, ihn in unsere Lebensplanung einzubeziehen. Tun Sie es trotzdem. Ganz besonders wichtig ist diese Planung für unverheiratete Paare. Denn Paare mit Trauschein vererben sich grundsätzlich erst einmal gegenseitig ihr Vermögen.

Paare ohne Trauschein müssen den Tod des Partners regeln
Paare ohne Trauschein genießen diesen Automatismus nicht. Sie haben ja auch erst einmal keine Verpflichtungen füreinander. Das zwingt sie, den Todesfall des Partners schon zu Lebzeiten aktiv zu regeln. Sonst gibt es zwei Szenarien, die dem überlebenden Partner die Immobilie kosten können.
1. Der Erbanspruch der hinterbliebenen Familie des verstorbenen Partners. Das können zunächst mal die Eltern und die Geschwister sein. Sie auszuzahlen, sprengt oft die finanziellen Möglichkeiten des hinterbliebenen Partners.
2. Die Erbschaftsteuer, kann mit einem Brief ein Loch in die eigene Lebensplanung reißen.
Um dies zu vermeiden, sollten beide Partner jeweils ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen und hierüber den anderen vor entsprechenden Benachteiligungen bewahren. Bei der Übertragung von Vermögensteilen sollte jedoch auf die steuerlichen Gegebenheiten geachtet werden. Der Freibetrag für Erben ohne Verwandtschaftsverhältnis liegt bei 20.000 Euro. Alles was darüber hinaus geht, wird mit 30 oder bitteren 50 Prozent versteuert.
Um das eigenen Haus zu erhalten, ist deshalb die Verleihung eines lebenslangen Wohnrechts an den Partner sinnvoll.

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